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地產真論

 

2022年存款收息更胜买楼收租

第五波新冠肺炎疫情自2022年1月初爆发,已持续超过半年。虽然病毒传播率极速,但由于大部份人已接种疫苗,加上死亡率相对偏低,大家的恐惧、彷徨及担心似乎逐渐减少,随着政府放宽社交距离措施,我们的生活、工作及上学不但回复正常,朋友间的聚会亦开始了。

上星期大半年没见面的朋友约会聚餐,大家言谈甚欢,朋友无意间说刚购入一个一手住宅单位,作收租投资用途,这个单位是全新楼盘,位于上环半山,明年3月入伙,实用面积约190平方呎,售价约610万,平均每平方呎约32,000元,租金可达15,000元,回报约3厘,朋友问我:「买入这个单位是否一个好投资?」

由于对该楼盘的位置及状况未能掌握,于是我立刻上网查看资料,理性地向他分析这个的投资。首先,该楼盘于2021年12月开始发售、总共有187个单位,实用面积由169平方呎至446平方呎,直到2022年7月,只卖出103个单位,占全部单位之55%,这个比率反映该楼盘售价偏贵,卖了8个月,亦未能全数沽清。其次,单位是否可租15,000元?根据附近同区单位的租金比较,租值约每平方呎40元-50元,而这个单位租金可达15,000元,每平方呎近80元,似乎有夸大租金收入,我认为租值10,000元-11,500元,即每平方呎50元-60元,如果扣除管理费及差饷,每年的净回报率低于2厘。

我从另一角度再看看这是否一个好投资。买楼除了要考虑楼价及升值潜力外,按揭利率亦是重要因素,如果按揭利率长期低企,供楼负担大大减轻,而且租金收入更可帮补供楼,甚至租金大于供款额,每月有稳定的收入,所以按揭利率和供款额是息息相关。如果息口上调,每月的供款额可能增加,这十多年,香港的利息长期处于超低水平。不过,随着美国通货膨胀高企,美国联储局已于2022年3月开始加息,现在已累积上调1.5厘,今个月可能再加息0.75厘,银行体系总结余大幅缩减,香港有机会跟随美国加息的步伐,上调按揭利率,影响楼市购买力,令楼价出现下跌,所以在利息上升时入市买楼,是要非常小心,特别购买新楼盘,分分钟入错市、买错货。

其实,今年的投资环境并不理想,全球的新冠肺炎疫情继续肆虐,俄乌战争巳进入第六个月,似乎没有停战的迹象,而香港受到长期封关的影响,经济正步入衰退期,加上移民潮涌现,大批香港人离港,上半年的楼价已下跌约5%-10%,美国持续加息将加快楼价下跌的压力。

所以今年买楼作收租用途不是一个好投资。事实上,受美国加息影响,本港银行拆息连日上升,银行纷纷调升定期存款利息,近期有银行将3个月港元定存利息调高至2.5厘,1年期更升至3厘水平,如果买楼收租只有2厘以下,还要面对加息带来增加供款的成本及楼价下跌的压力,在现时的经济环境不明朗下,我认为2022年存款收息更胜买楼收租。

邓庆年 
董事总经理