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地產資訊
2022-12-08

九龍啟德第2A 區4 號地盤、5(B)號地盤及10 號地盤,將於12 月16 日 (星期五) 截止投標,估算將為政府庫房帶來約119.9 億元賣地收益。該幅合併用地為新九龍內地段第6649 號用地,地盤總面積約214,408 平方呎,指定作非工業,不包括倉庫、酒店及加油站用途。此地皮涉及可建總樓面面積達1,417,963 平方呎。

天俊測量師行高級執行董事張楚然表示,是次招標地皮為今季賣地計畫推出最大面積的住宅用地,然而此地皮曾於2020 年5 月以商業用地招標,惟當時僅收4 份標書,出價亦未達政府所定的底價,以致流標。由於啟德區近年有多幅商業用地都是流標收場,區內數幅商業用地已改劃作住宅發展。

是次招標地皮由三塊大小不一的地皮合併組成,張楚然認為,此項目鄰近港鐵宋皇臺站及九龍城一帶,配套設施充足,加上受惠於沙中線,交通便利,而項目日後落成推出時,相信不少住宅單位可享九龍城一帶區內景觀。

啟德區已有多個發展商及財團進駐,縱使樓價下滑,經濟前景未明,中港通關遙遙無期,加息週期仍未完結,但市區地皮一直是發展商必爭之地,估計仍能吸引大財團入標。基於近月政府招標地價較預期低,相信是次賣地出價保守及審慎,現時估值為119.9 億元。

2022 年12 月16 日拍賣地皮資料
位置 九龍啟德第2A 區4、5B 及10 號地盤
地段編號 新九龍內地段第6649 號
用途 私人住宅/非工業用途
地盤面積
(平方米 / 平方呎)
19,919 / 214,408
可建樓面總面積 不少於79,039 / 850,776及
不多於131,732 / 1,417,963
地積比率 6.61
上蓋面積百分率
4 號住宅地盤
不多於37.5%
5B 號住宅地盤
不多於37.5%
10 號住宅地盤
不多於33.3%
可建樓面總面積
(平方米 / 平方呎)
住宅部份
不多於104,189 / 1,121,490
4 號住宅地盤
不多於49,163 / 529,191
5B 號住宅地盤
25,305 / 272,383
10 號住宅地盤
45,750 / 492,453
高度限制(水平基準)
4 號住宅地盤
125 米
5B 號住宅地盤
115 米
10 號住宅地盤
100 米
可建樓面總面積
(非工業部份,不包括住宅、寫字樓)
4 號住宅地盤
不少於 5,000 平方米(53,820 平方呎)
5B 號住宅地盤
不少於 3,500 平方米(37,674 平方呎)
10 號住宅地盤
不少於 3,500 平方米(37,674 平方呎)
高度限制(水平基準)
(非工業部份,不包括住宅、寫字樓)
4 號住宅地盤
15 米及不多於三層
5B 號住宅地盤
15 米及不多於三層
10 號住宅地盤
15 米及不多於三層
地皮估值 (億元) 119.9
每平方米樓面估值 (元) 93,130 (扣除交還政府的面積)
每平方呎樓面估值 (元) 8,652 (扣除交還政府的面積)
備註
  1. 住宅單位實用面積不可少於280 平方呎。
  2. 買方須預留不少於百分之三十的面積作綠化範圍。
  3. 買家需要自費保護及不影響到位於地盤斜坡上的泥土釘及提供斜坡保護工程。
  4. 買方須要保留或改動位於地盤內的、留下的挖掘與側向支撐系統、廢棄箱形暗渠及水管、總食水管、現存箱形暗渠及正在使用的水管、短柱、立柱牆、現存鋼筋混凝土底座和現存結構。
  5. 在可建樓面總面積內,高度不多於24 米或低於地面,買方需自費在2029 年9 月30 日或之前,完成興建一所安老院至少1,913.4 平方米 (20,596 平方呎) ;一所長者日間護理單位至少89.5 平方米 (963 平方呎);一所家長/親屬資源中心至少89.5 平方米 (963 平方呎);一所兒童護理中心至少169.7 平方米 (1,827 平方呎)。政府將付給發展商263.7佰萬元或等於實際建築成本的金額作為建築費用。
  6. 買方需自費在2029 年9 月30 日或之前,於地盤建造地下行人通道,以及1 條連接通道。
  7. 買方需自費在2029 年9 月30 日或之前,於地盤建造地下購物街,當中包括無障礙行人通道,4 條連接通道,3 部升降機,3 部自動扶梯以及1 部雙向自動扶梯。
  8. 若建造隔音屏障等構築物,費用由買方支付。
  9. 買方須於六個月內就發展項目提交噪音及渠務影響及定量風險的評估報告。
  10. 公眾停車場提供車位27 個 (包括2 個車位予殘障人士)。
  11. 買方需自費在2029 年9 月30 日或之前,於地盤建造電動車輛充電設施。
   

 

如有任何查詢請致電天俊測量師行                           2111 8882
高級執行董事張楚然先生(Mr Kenneth Cheung) 9132 3383

2022-11-12

九龍觀塘安達臣道對出商業地皮,將於11 月18 日 (星期五) 截止投標,估算將為政府庫房帶來約4.8億元賣地收益。該幅商業用地皮為測量約份第3 約地段第1077 號,地盤面積約57,372 平方呎,用作非工業,不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站用途,最高可建樓面總面積約110,287 平方呎。

天俊測量師行高級執行董事張楚然表示,是次招標地皮是本年觀塘安達臣道第二幅商業用地,分別由安禧街及安健道兩幅一大一小兩個地盤組成,總面積仍較本年8 月底領展房產基金投得之同區商業地皮小20%。另外,兩個地盤地理距離略遠,發展商需考慮於發展項目興建接駁工具如行人天橋,以方便區內活動。

張楚然推算,隨着將藍隧道和將軍澳跨灣大橋通車,觀塘區交通得以分流,對於疏導未來安達臣道區域的塞車問題將有幫助。是次出售之地皮可以興建三層高的商場,為未來區內居民提供與民生相關的商業單位,是一穩健的投資項目。這地皮與毗鄰於本年8 月底售出之同區商業地的地皮均屬於較小型的商業項目,加上現時外圍不明朗因素及相對高息的環境,相信入標價比較保守,現時估值為4.8 億元。

2022 年11 月18 日拍賣地皮資料
位置 九龍觀塘安達臣道對出
地段編號 測量約份第3 約地段第1077 號
用途 非工業 (不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站)
地盤面積 (平方米 / 平方呎) 5,330 / 57,372
可建樓面總面積 不少於6,148 平方米 (66,177 平方呎)
及不多於10,246 平方米 (110,287 平方呎)
鄰近安禧街地盤總面積:
不少於300 平方米 (3,229 平方呎)
及不多於500 平方米 (5,382 平方呎)
鄰近安健道地盤總面積:
不少於5,848 平方米 (62,947 平方呎)
及不多於9,746 平方米 (104,905 平方呎)
高度限制(水平基準) 205米
地皮估值 (億元) 4.8
每平方米樓面估值 (元) 46,847
每平方呎樓面估值 (元) 4,352

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2022-11-04

將於11 月11 日 (星期五) 截止投標的新界葵涌荔崗街非工業用地皮,預計將為政府庫房帶來約16.2 億元收益。是次公開招標地皮位於葵涌市地段第515 號,地盤面積約41,764 平方呎,指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途,若作純住宅發展,可建樓面面積約250,584 平方呎;但作非工業 (不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站) 用途,最高樓面面積則按照賣地條件中的相關特別條件計算。而有關最低樓面面積及作非工業 (不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站) 用途,最高樓面面積均包括由買方按照賣地條件所興建的公共交通總站、展能中心和嚴重弱智人士宿舍的政府地方的樓面面積。

天俊測量師行高級執行董事張楚然表示,該地皮位於荔景山山腰,地勢較高,景觀能飽覽葵涌一帶市區及山景,環境頗為清幽,適合發展興建商住物業,住宅單位享有開揚山景,可惜因為浩景臺的阻擋,大部份單位未能享有海景景觀, 只有部份高層單位可能享有遠眺昂船洲大橋及藍巴勒海峽的景致。

張楚然補充,地皮鄰近浩景臺,但欠缺超市、餐廳、商店等民生設施,加上位置偏離港鐵站,建設公共交通交滙處以彌補區內交通網絡亦是賣地條件之一。張楚然表示現時估值約16.2 億元,估計每平方呎樓面地價約6,996 元。該地皮發展規模適中,預料發展商住宅部份會以兩房至三房單位開則,吸納追求幽靜居所或區內客戶。不過在平台中會設有展能中心和嚴重弱智人士宿舍,可能會對售價有負面的影響。

雖然本年度迄今政府出售官地收益暫時只錄得140 億元,與全年度賣地收入預算金額1,200 億元相距甚遠,但是次出售的地皮為該區近年少有的住宅用地,相信於現時加息環境下,也能以市場價格售出。

2022 年11 月11 日拍賣地皮資料
位置 新界葵涌荔崗街
地段編號 葵涌市地段第515 號
用途 私人住宅
地盤面積 (平方米 / 平方呎) 3,880 / 41,764
可建樓面總面積 住宅面積:不少於13,968 平方米(150,352 平方呎)
及不多於23,280 平方米(250,586 平方呎)

非工業 (不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站):
按照賣地條件計算
高度限制(水平基準) 163 米及240 米
地皮估值 (億元) 16.2
每平方米樓面估值 (元) 75,302 (扣除交還政府的面積)
每平方呎樓面估值 (元) 6,996 (扣除交還政府的面積)
備註

1. 住宅單位實用面積不可少於280 平方呎

2. 買家需要自費保護及不影響到位於地盤
斜坡上的泥土釘及提供斜坡保護工程

3. 需興建公共交通總站、展能中心和嚴重
弱智人士宿舍

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高級執行董事張楚然先生(Mr Kenneth Cheung) 9132 3383

2022-10-28

位於香港堅尼地城西寧街及域多利道內地段第 9069 號非工業用地,將於11 月4 日 (星期五) 截止投標,預料將為政府庫房帶來約5.9 億元賣地收益。

該地盤面積約5,780 平方呎,指定作非工業 (不包括倉庫、酒店及加油站) 用途,若作純住宅發展,可建樓面面積約46,242 平方呎;但作非工業 (不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站) 用途,則按照地契條款規定的特別條件計算。

天俊測量師行高級執行董事張楚然表示現時估值約5.9 億元,估計每平方呎樓面地價約12,800元。是次招標地皮位於堅尼地城末段,於廣基工廠大廈及住宅亨富閣之間,前方為招商局貨倉,背面是摩星嶺一帶山景,地盤面積僅約5,780 平方呎,屬於港島區「蚊型地」,日後項目估計會興建一幢純住宅樓宇,附設停車場及會所。

張楚然補充稱,規劃署於早年前已改劃招商局碼頭及貨倉位置為「商業、休閒及康樂設施」用途,日後擬重建發展為商場、辦公室及酒店等綜合物業,將有礙低層及中層海景景觀。此外,招標地皮附近建有公眾殮房及廢物轉運站,或會影響該地皮價值。該住宅用地亦設有實用面積下限280 平方呎限制要求,預料發展商會以2 房至3 房單位開則。縱然現時香港市場氣氛處於低迷,亦充斥加息壓力,惟堅尼地城區內過往以併購重建物業及舊樓重建項目為主,加上港島區買家購買力較強,相信不會影響發展商投地意向。

2022 年11 月4 日拍賣地皮資料
位置 香港堅尼地城西寧街及域多利道
地段編號 內地段第 9069 號
用途 非工業 (不包括倉庫、酒店及加油站)
地盤面積 (平方米 / 平方呎) 537 / 5,780
可建樓面總面積 不少於2,578 平方米 (27,748 平方呎)
及不多於4,296 平方米 (46,242 平方呎)
高度限制(水平基準) 100米
地皮估值 (億元) 5.9
每平方米樓面估值 (元) 137,000
每平方呎樓面估值 (元) 12,800

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2022-09-23

今年流標的屯門青山公路-大欖段住宅用地,9月2日重新公開招標,截止投標日期為9月30日 (星期五) ,是次重新招標的住宅用地位於屯門市地段第561號。

天俊測量師行高級執行董事張楚然表示現時估值約66.8億元。地盤面積約為33,713平方呎,用作私人住宅用途,最高可建樓面總面積約 1,306,392 平方呎,高度限制水平基準為80米,估計每平方呎樓面地價達5,113元。

張楚然稱,是次招標住宅地皮面積大,為長條型,在地盤中央前方有一加油站,對物業設計及住客心理或會構成一定影響,加上大部分地皮位於斜坡上,導致地盤平整及建築費用較高。此外,發展商需要自費保護及不影響到位於地盤斜坡上的泥土釘及提供斜坡保護工程。

地皮附近一帶以低密度別墅豪宅為主,預計將會建成中密度住宅及少量別墅。由於所處位置地勢比較高,相信絕大部分單位可坐擁優質海景。是次招標地皮為首幅設有面積下限280平方呎的住宅用地,今年四月的招標只收到五份標書,而且最終投標金額未達政府底價而流標。張楚然補充,今年美國聯儲局已兩次加息0.75厘,剛剛9月份再加息0.75厘,本港銀行亦跟隨上調息口。在現時加息週期下,市場氣氛與四月比較明顯回落。加上現時香港防疫措施仍嚴謹,在市場氣氛未明朗下,發展商投地意欲仍是保守,故此不排除是次拍賣地皮或會再次流標。

2022年9月30日拍賣地皮資料
位置 新界屯門青山公路 -大欖段
地段編號 屯門市地段第561號
用途 私人住宅用途
地盤面積 (平方米 / 平方呎) 33,713 / 362,887
可建樓面總面積 不少於72,821平方米(783,845平方呎)
及不多於121,366.8平方米(1,306,392平方呎)
高度限制(水平基準) 80米
地皮估值 (億元) 66.8
每平方米樓面估值 (元) 55,040
每平方呎樓面估值 (元) 5,113
備註 1.    住宅單位實用面積不可少於280平方呎
2.    買家需要自費保護及不影響到位於地盤斜坡上的泥土釘及提供斜坡保護工程

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執行董事張楚然先生(Mr Kenneth Cheung) 9132 3383