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地產真論

 

放寬首置按揭上限是幫你或是害你

反修訂「逃犯條例」風波觸發的暴亂持續四個多月,政府不但未能「止暴制亂」,情況更變本加厲,暴徒利用所謂「和理非」的集會及遊行作掩護,四處破壞,近期更演變成投擲汽油彈、港鐵縱火、破壞商舖及向持不同政見的人士行私刑。特首林鄭月娥及其政府官員每次暴亂後,只是例牌式譴責,似乎已毫無辦法去處理香港回歸以來最嚴重的政治事件,暴亂不但影響經濟及民生,更損害法治秩序、社會安寧及國際形象,令人對前景失去信心,造成股市下跌,樓價已出現調整。

眼見暴亂未能遏止,特首林鄭月娥唯有用「施政報告」轉移視線,她表示房屋問題是部份民怨的根源,因此報告以房屋及土地政策為重點,提出十項房屋措施及五項土地政策,其中即是引起市場關注是放寬由香港按揭保險提供的按揭保險計畫樓價上限,首次置業人士最高9成按揭貸款由400萬提升至800萬,而最高8成按揭貸款則由600萬提升至1000萬。這新房屋政策就變相減辣,對二手住宅市場直接起到刺激作用,成交量即時急升,個別業主更借勢反價,為過去四個月的靜市打了一個強心針。

由於政府放寬按保門檻,有朋友擔心樓價上升,便致電問我: 「已經等了數個月,現在是否應該入市?」這個問題我呆了數秒,思考一會後細心分析現時樓市及未來經濟的情況,讓他自行決定。首先,未來樓價會否因為政府放寬樓按而上升? 我認為機會不大,因為發展商已囤積超過萬個單位,短期市場的供應仍然足夠,加上一手樓空置稅即將實行,發展商勢必急於推售,樓價上升的空間不大,為加快去貨,個別單位甚至減價或增加優惠以求去貨,所以擔心樓價上升是過份憂慮、杞人憂天。而近日睇樓的人數明顯增加,有準買家等了數個月,擔心業主借勢加價賣樓,有好消息便急於入市,二手市場甚至出現5、6個準買家一齊爭搶一個單位,搶高了樓價,事實樓價不是急升,過別單位的價錢出現超跌,而引致業主反價這是一個正常的現象。

現時暴亂仍未平息,每逢星期六及日暴徒繼續大肆破壞港鐵、中資銀行、商舖及公共設施,港鐵晚上提早關閉,變相實行半戒嚴,經濟活動受到嚴重影響,遊客停止來港,市民不敢上街,多個行業面臨倒閉及裁員的惡果,在這樣惡劣經濟情況下,市民將面對失業及減薪,樓價怎可能逆市而市?而且,中美貿易戰仍未解決,兩超級大國互相角力,未知鹿死垂手?但已嚴重影響香港的廠商,未來經濟下行趨勢可能持續下去。

政府今次放寬首置按揭上限,究竟是幫你或是害你?如果你的工作不穩定,應該冷靜一點,仔細分析個人財務狀況、還款能力,買樓必須要量力而為,千萬不要盲目搶樓。雖然放寬按保有助降低上車首期,但按揭成數越高,供樓的負擔就越大,加上現時的樓價仍然高企,樓價下跌的風險比上升高,如果勉強入市,經濟因暴亂持續衰退,自己的工作遇上失業或減薪,到時才知道以為政府幫你,其實是害你。

鄧慶年
董事總經理