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地產真論

 

剛性需求不是決定樓價升跌

香港人口約729萬人,土地總面積約1,117平方公里,這世界人口最稠密的城市,自1997年回歸後,已發展為世界聞名之旅遊之都、國際集資之金融中心及全球最貴之地產王國。

習主席在中共二十次全國代表大會發表講話:「我們堅持人民至上、生命至上,堅持外防輸入、內防反彈,堅持動態清零不動搖。」「動態清零」是國家的概定政策,大家意識到中港免檢疫通關將遙遙無期,香港旅遊業已一潭死水,連成立超過50年的「康泰旅行社」也敵不過疫情,宣布全線暫停營業,並且啓動清盤程序,繼「星晨旅遊」又多一間大型旅行社結業。事實上,旅遊業不景,相關的行業包括酒店、零售、飲食及交通也受到嚴重影響,香港面臨的經濟困境是數十年從未見過。

由於二十大宣布人事變動,加上未有刺激經濟方案,令市場期待的救市措施落空,外資基金預計最快到明年第二季,「動態清零」防疫政策才會放鬆,中國經濟短期難以復甦,市場瀰漫悲觀情緒,過去一星期,港股大幅下瀉,恆生指數跌穿15,000點,相比2021年1月時最高達30,159點水平,下跌超過50%。市場估計股市未跌完,下次有機會跌穿14,000點,甚至13,000點水平,香港的股民變成陽澄湖大閘蟹,大量股民輸錢,資金被鎖死,影響消費力,對香港的經濟帶來負面的沖擊。

香港的三大經濟支柱,先有「旅遊業」受到疫情的蹂躪,已經一沉不起,再有「金融業」,科網股爆破,股票大瀉,剩餘的「地產業」亦難獨善其身,自2003年至2021年,樓價「只升不跌、大漲小回」的超級神話終於被打破。近期的二手住宅樓價出現大幅下跌,例如太古城元宮閣低層單位,實用面積約723平方呎,三房間隔,最近以980萬售出,每平方呎約13,555元,創同類型屋苑的新低價,呎價返回8年前。另外康怡花園D座中層單位亦出現低價成交,實用面積約509平方呎,兩房間隔,成交價600萬,每平方呎約11,788元,同類型單位於2018年成交價達863萬,樓價下跌約30%。這兩個成交價比元朗、屯門及沙田一手樓價高峰時18,000-20,000元低約30%-40%,反映新界一手樓價不合理地偏高。

過去多年,發展商、投資者及地產代理高層經常分析樓價不會跌,因為他們認為有剛性需求,需求來自香港地少人多,房屋供應不足,有自住的需要,所以樓價貴貴都有人買,最近某發展商開售黃竹坑新樓盤,以先到先得形式出售139伙,折實平均呎價35,804元,入場費約886萬元,結果全日綠得零成交,這證朋就算有剛性需求,市場有不同負面因素,就會出現無人接貨。所以無論一手樓或二手樓的樓價,都會受到不同因素而影響升跌,例如疫情走勢、中港通關、利息升跌、供求因素及中國經濟等,我們應該用理性及邏輯地分析樓價走勢,不是盲目無知地說只升不跌,為了賺錢,誤導用家入市,自己的良心何在?

近期的成交量在低位徘徊,成交價急促下滑,雖然香港人對住屋需求仍然龐大,但面對經濟不景、股票大跌及利息上升等主要因素影響,單憑剛性需求不是決定樓價升跌,樓價將會繼續沉底。

 

鄧慶年

董事總經理