香港近年面對的困境可謂一波未平，一波又起，先有中美貿易戰，再有修訂逃犯條例引發的政治風波，繼而來自湖北武漢的新型冠狀病毒大爆發。疫情來勢凶凶、香港人怕被感染，幾乎每一個人都戴著口罩上街，笑容已完全被口罩所掩蓋，我們只能從他們的眼神看見恐懼、慌張、無奈及憂慮，笑容走了，連人的基本智商也靜悄悄地離開，因為突然間全城的人都瘋狂起來，他們半夜到商鋪排隊等籌買口罩，到超級市場搶米、搶廁紙、搶紙巾、搶清潔用品，整個社會充滿恐慌情緒，甚至有人趁超級市場落貨期間，打劫工人，搶走50條廁紙，可謂荒誕離奇，香港人的智商低到無極限。 

肺炎疫情肆虐不但震散香港人的智商，更重重打擊香港的經濟及日常生活。為配合政府全面抗疫，學校停學、政府機構及銀行要求員工在家工作、旅行團及自由行全面煞停、香港實行接近「全封關」、所有由中國入境的大陸人及香港人必須隔離十四天，這種種的措施變相將香港的經濟活動一瞬間拉停下來，香港由五光十色、多姿多彩的大都會變成一個死氣沉沉的城市。由於旅遊業的停頓，相關的行業如酒店、旅行社、食肆及零售商鋪等受到沉重的打擊，已紛紛宣布關閉分行、暫停業務、放無薪假、減薪及裁員，現在只是惡夢的開始，相信肺炎疫情將持續一段時間，經濟短期內亦不能復甦。 

香港的地產早已被社會暴亂搞得奄奄一息，成交量大跌，樓價亦跌了6%-7%，幸而2019年全年仍有約5%的升幅，但今次的武漢肺炎疫情比2003年沙士的嚴重程度更加廣泛、更加深遠，樓價是否仍矗立不倒? 或是跌到你唔信?要準確分析未來樓價的走勢，我們必須將物業分為中小型住宅、中型豪宅、超級豪宅及工商鋪物業，因為不同物業的持份者對肺炎疫情受到不同程度的影響，有些影響較少，有些影響較多，不能一概而論。 

我認為肺炎疫情對中小型住宅影響較少，原因香港土地及房屋供應長期嚴重不足，香港人口超過750萬，而政府建議「明日大嶼」計劃仍未能撥款通過，居住仍然是香港人首要解決的問題，加上利息長期低企，變相業主持貨力強，業主大幅減價的機會不大，但疫情對經濟始終有很大的影響，企業出現裁員潮，在失業率上升的情況下，估計中小型住宅將下跌約10%。而中型豪宅影響較大，原因這類型的樓價介乎3000萬至1億元間，過去一向成交不多，受到按揭成數的限制，出貨較難，業主賣樓非要大幅減價不少，樓價有機會下跌約15%。反而超級豪宅影響最少，這類型的物業處於山頂、渣甸山及南區矜貴的地段，以獨立屋為主，非常罕有，業主非富則貴，抗跌力較強，樓價跌幅最少，估計約5%。 

肺炎疫情重創香港的旅遊業，而同旅遊有關的酒店、零售及餐飲商鋪更是首當其衝，商戶經營困難，紛紛向業主要求減租三成至五成，甚至免租三個月，今個月已有數百間食肆及零售商鋪暫時停業或關閉，受到疫情蔓延及持續影響，經濟下滑，營商環境進入寒冬。工商鋪物業大多由投資者持有，租金大幅下跌，樓價亦需大幅向下調整，估計跌幅約20%-25%，為所有類型物業跌幅最大。 

香港的根基仍然穩固，背後亦有強大祖國支持，雖然疫情嚴峻，口罩下的香港樓市，樓價仍難大跌。 

鄧慶年 
董事總經理