香港人口約729萬人，土地總面積約1,117平方公里，這世界人口最稠密的城市，自1997年回歸後，已發展為世界聞名之旅遊之都、國際集資之金融中心及全球最貴之地產王國。

習主席在中共二十次全國代表大會發表講話：「我們堅持人民至上、生命至上，堅持外防輸入、內防反彈，堅持動態清零不動搖。」「動態清零」是國家的概定政策，大家意識到中港免檢疫通關將遙遙無期，香港旅遊業已一潭死水，連成立超過50年的「康泰旅行社」也敵不過疫情，宣布全線暫停營業，並且啓動清盤程序，繼「星晨旅遊」又多一間大型旅行社結業。事實上，旅遊業不景，相關的行業包括酒店、零售、飲食及交通也受到嚴重影響，香港面臨的經濟困境是數十年從未見過。

由於二十大宣布人事變動，加上未有刺激經濟方案，令市場期待的救市措施落空，外資基金預計最快到明年第二季，「動態清零」防疫政策才會放鬆，中國經濟短期難以復甦，市場瀰漫悲觀情緒，過去一星期，港股大幅下瀉，恆生指數跌穿15,000點，相比2021年1月時最高達30,159點水平，下跌超過50%。市場估計股市未跌完，下次有機會跌穿14,000點，甚至13,000點水平，香港的股民變成陽澄湖大閘蟹，大量股民輸錢，資金被鎖死，影響消費力，對香港的經濟帶來負面的沖擊。

香港的三大經濟支柱，先有「旅遊業」受到疫情的蹂躪，已經一沉不起，再有「金融業」，科網股爆破，股票大瀉，剩餘的「地產業」亦難獨善其身，自2003年至2021年，樓價「只升不跌、大漲小回」的超級神話終於被打破。近期的二手住宅樓價出現大幅下跌，例如太古城元宮閣低層單位，實用面積約723平方呎，三房間隔，最近以980萬售出，每平方呎約13,555元，創同類型屋苑的新低價，呎價返回8年前。另外康怡花園D座中層單位亦出現低價成交，實用面積約509平方呎，兩房間隔，成交價600萬，每平方呎約11,788元，同類型單位於2018年成交價達863萬，樓價下跌約30%。這兩個成交價比元朗、屯門及沙田一手樓價高峰時18,000-20,000元低約30%-40%，反映新界一手樓價不合理地偏高。

過去多年，發展商、投資者及地產代理高層經常分析樓價不會跌，因為他們認為有剛性需求，需求來自香港地少人多，房屋供應不足，有自住的需要，所以樓價貴貴都有人買，最近某發展商開售黃竹坑新樓盤，以先到先得形式出售139伙，折實平均呎價35,804元，入場費約886萬元，結果全日綠得零成交，這證朋就算有剛性需求，市場有不同負面因素，就會出現無人接貨。所以無論一手樓或二手樓的樓價，都會受到不同因素而影響升跌，例如疫情走勢、中港通關、利息升跌、供求因素及中國經濟等，我們應該用理性及邏輯地分析樓價走勢，不是盲目無知地說只升不跌，為了賺錢，誤導用家入市，自己的良心何在？

近期的成交量在低位徘徊，成交價急促下滑，雖然香港人對住屋需求仍然龐大，但面對經濟不景、股票大跌及利息上升等主要因素影響，單憑剛性需求不是決定樓價升跌，樓價將會繼續沉底。

鄧慶年

董事總經理