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地產真論

 

地產代理可能成為黃昏行業

最近某中型地產代理行宣佈推出「合伙人共贏計劃」,讓該公司前線員工可享有更高佣金分成。新計劃下的前線員工改為無底薪制,佣金將由27%,調升由40%起跳,最高可達50%,而分行主管維持底薪,佣金比率亦不受前線員工數目及組別數目限制,預期主管的收入將較以往增加約10%。並強調「新模式」將會帶來無限商機,把公司平台資源效益成最大化。

以上的新計劃,如果是外行人,並不瞭解地產代理行業的運作,以為真的為員工帶來更多收入。但事實上,這是一個「美化的計劃」去掩飾公司的裁員安排,試想想,如果員工沒有固定的底薪,員工與公司便再不是僱員與僱主的關係,沒有公司的合約束縛,員工就不會準時上班、不會有歸屬感、不會跟從主管指示、更不會參與公司的基礎工作,員工便成一盤散沙,各自為政,不能發揮團隊合作精神。員工在沒有「壓力」下,漸漸變成沒有「動力」,就好像「温水煮蛙」,沒有危機感,最後做不到生意,沒有收入,自然被市場淘汰,這試問如何提升員工的收入?員工收入不能增加,甚至減少,又如何提升分行主管的收入?「無底高佣」在地產代理行業已存在二十多年,有些公司的佣金甚至達到70%–80%,但這種「新模式」從來沒有帶來成功的基礎,亦不是現時主流的運作模式。

其實,所謂「新模式」正反映地產代理行業的困境,這幾年樓價不斷飆升,但成交量卻不斷下跌。未有辣招出現前,每月的成交量達到萬宗過外,但隨着樓價越升越高,香港人的購買力越來越低,市場的成交變成「價高量低」,反之地產代理人數不減反增,由最初萬多人增至四萬人,但每月的成交量平均只有5至6仟宗,在僧多粥少的情況下,如何養活四萬個從業員?過去半年,大部份地產代理行處於虧損狀態,甚至市場所謂四大代理,其中兩間長期都是蝕本,所以一向經營不善的地產代理行更難於生存,唯有變陣求存,希望減低經營成本,使公司的壽命可延長一些,但同時帶來反效果,可能促成公司死亡的倒數。

農曆新年過後,市場的成交量漸漸增多,樓價的跌勢亦緩和,部份地區的樓價亦升回數個百分點,有代理行的高層就大聲疾呼地向傳媒說「小陽春」已出現,呼籲買家盡快入市。根據田土廳的紀綠,最近成交量比樓市最低潮時的確多了20%–30%,但不能說是大地逢生,但有人為了製造成交,推客入市,唯有出口術。事實上,地產代理的淘汰賽已展開,今年的樓市走勢並不樂觀,而發展商一向是樓市大好友,他們亦都不約而同地預測今年樓價將會下跌,加上中美貿易戰帶來不穩定因素,樓市有機會受到衝擊而下調,假如樓市繼續淡靜,地產代理可能成為黃昏行業。

 

鄧慶年 
董事總經理