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地產真論

 

楼价又升政府加辣莫迟疑

最近某国际测量行发表了一份「全球生活报告」,该报告研究全球35个城市的楼价,指出香港是连续5年位列全球楼价最贵的城市,以香港平均591平方呎的一般住宅,平均楼价达968万元,每平方呎约16,300元,比第二位的新加坡平均住宅楼价达685万元,高出逾4成,较平均呎价约8,300元,更高出接近一倍。紧随其后的8个城市是上海、温哥华、深圳、洛杉机、纽约、伦敦、北京及巴黎,住宅的平均呎价只是约3,600元至7,700元,由此可见,香港的楼价比其他城市高出1倍至4.5倍,可谓非常惊人。香港人平均月入为18,000元,但全球最高平均收入的城市排名,香港头20名也不入,而香港的楼价不但是全球最贵,还远远抛离其他城市,收入与楼价不相符,买楼变成香港人遥不可及的梦想。 

香港的楼价长期高企,主要原因是土地及房屋供应不足,加上大量的资金由中国大陆不断涌入,制造无尽的需求。虽然政府曾推出多项辣招,但楼价回落一段短时间就掉头上升,政府似乎束手无策,即使政府现在加快填海造地,也不能够解决短期房屋供应严重不足的问题,而美国宣布暂停加息及中美贸易战可能短期内解决,将对经济不利的因素一一扫走,引致强大的刚性需求再次涌现,楼市跌了7个月又再度活跃起来。 

由于楼价重拾升轨,市场评论员、学者及地产代理纷纷转軚,实行大合唱,更有人沾沾自喜,扬言18个月内楼价上升30%,虽然香港是个言论自由的地方,但如果是一个良心及专业的评论员,就不应该制造诚惶诚恐,影响负担能力有限及判断不足的买家入市,这些人唯恐天下不乱,心术不正,为博出位,语出惊人,就好像当年娱乐圈的四大癫人,语无论次,行为古怪,成为市民茶余饭后的笑料。 

为遏止楼价上升,建议政府再度加辣,将落药重点放在一手楼盘,目的是规管发展商卖楼手法,提高市场透明度,避免制造虚假高价成交,防止买家受到误导而追赶入市,亦可减少对二手市场的冲击,我的建议如下: 

  1. 一手物业成交所涉及的现金回赠、厘印费回赠、置业优惠及地产代理佣金等必须详细列出在「成交纪录册」及「田土厅纪录」内,让准买家清楚知道减去回赠及优惠后的实际成交价。 

  2. 由于招标的条文对一般市民较为复难,并难掌握及判断出价,因此,根据差饷物业估价署的分类,中小型单位即1,075平方呎或以下,一律不准以招标形式出售。 

  3. 限制发展商提供高按揭成数给买家,以免实力较低的买家因市场变化而无力偿还。 

  4. 通过及落实空置税条例,政府加强监管,推动发展商卖楼,减少囤积一手楼盘。 

  5. 规定发展商卖楼前,详细公布价单、条款、回赠、代理佣金给买家选择及知悉。 

  6. 「一手住宅物业销售监管局」必须主动及定期监察发展商的卖楼手法,如有违规,立即采取行动,包括警告、检控及公布有关违规的发展商。 

政府再加辣并不是良方宝药,但起码能阻止发展商制造高价假象而影响买家争相入市,一个有秩序、具高透明度及手法正常的卖楼方式,不是令地产市场更健康、更稳定?我相信政府、发展商及准买家都乐于见到。 
 

邓庆年 
董事总经理