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地產真論

 

2021年應該是買樓先定賣樓先

已離開我們多年的巨星羅文曾有一首金曲,其中的歌詞是「知否世事常變?變幻原是永恆」。這個名句正好反映香港今年經歷前所未有的嚴峻考驗。我們年初面對黑暴事件,再遇著新冠肺炎大爆發,先有第一波,繼而第二波,年中實施「港區國安法」,跟著疫情又爆第三波,11月再爆第四波,但疫情未止,12月英國出現變種新冠病毒株,傳染力增加7成,引起全球恐慌,香港即時宣佈對英國封關,檢疫期更延長至21日,以阻止病毒擴散。新冠肺炎肆虐全球快一年,疫情未有受控跡象,還有數天2020年將會離去,2021年即將來臨,香港處於這個疫情大風暴,有心置業的人應該是買樓先定賣樓先?

根據「差餉物業估價署」私人住宅的售價指數,由7月至10月,各類型物業的樓價持續下跌,中小型住宅跌幅約5.4%,豪宅跌幅約16.5%,而所有類別住宅平均下跌約5.8%,反映下半年疫情持續惡化,經濟、貿易、社交及旅遊活動大受打擊,購買力下降,樓價已成跌勢。雖然11月及12月的指數未出,但推算經濟情況,估計平均累積跌幅擴大至約8%,正好吻合我早前預測下半年的跌幅約5%-8%。但由於上半年仍然有約7.5%升幅,所以在互相抵消下,2020年全年的跌幅只有約3%-4%,這個跌幅是意料之外,難怪政府認為住宅下跌幅度很少,表明沒有減辣或撤辣條件。

有愚昧的人認為疫苗已經面世,經濟很快恢復,預測2021年樓價將會上升15%,這些癡人說夢話,純粹主觀願望,脫離現實經濟情況及客觀環境。雖然疫苗已經相繼面世,甚至有部份國家開始接種,但由於出現變種新冠病毒株,疫苗是否仍然有效?現在還是未知之數。早前政府宣佈已訂購三款來自不同國家的疫苗,並將於2021年首季陸續抵港,但事實各國的疫苗是在倉卒的情況下推出,部份疫苗的第三期臨床研究數據未出,大家仍然擔心接種疫苗產生的副作用,相信很多人未必願意短期內接種,就算全港750萬人願意接種,以每人打兩針計算,我們需要6個月至9個月完成,才能達至群體免疫,所以疫情不會在短期內消失,即使疫情緩和,經濟亦需要一段長時間才能復甦。

環球經濟受到新冠肺炎疫情的重創,幾乎全球沒有一個國家倖免於難,就算中國是世界上最成功抗疫的國家,可是疫情亦嚴重打擊國內旅遊、貿易、生產、運輸及消費,大量的工廠關閉或暫時停業,中國受到非常深的影響。有內地學者指出,中國的失業率高達15%,以全國7億多人的就業人口推估,超過1億人處於失業狀態。因此中國經濟的好壞對香港是舉足輕重,我們看看以賭業為主的澳門便明白,澳門與內地全面通關多月,但人流依然稀少,澳門11月的賭場收入比去年同期大跌約7成,現時只增加2成多,表現差過市場預期,反映中國受到疫情的影響,國民出外旅遊及消費意慾大幅減低,所以即使香港與中國通關,香港的經濟也不可能短期內全面恢復。

新冠肺炎疫情的後遺症於2021年將陸續浮現,香港樓市仍然受壓,樓價上升機會不大,反而上半年的跌勢將會持續。如果有心換樓或置業的人士,我建議2021年上半年先賣樓,下半年再觀察情況才作買樓決定。

鄧慶年
董事總經理