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地產真論

 

中央將主導香港土地及房屋問題

早前有外國傳媒報導,中央要求香港發展商投放資源及影響力支持北京利益,協助解決房屋短缺問題,並指出「遊戲規則已經改變」,不會再容忍「壟斷行為」。有關報導沒有得到中央領導人或香港特首的證實,但所謂「空穴來風、未必無因」,香港股票市場隨即出現小股災,個別地產股跌幅超過一成,而發展商急忙召開會議,商討對策,會後商會負責人強調一直與政府和社會各界共商對策,支持政府增加房屋供應。

在國慶前夕,中聯辦主任駱惠寧到旺角探訪基層市民,親眼見到「籠屋」住戶擠迫的居住環境,他感慨地表示:「我聽說過籠屋,但是耳聞不如目睹,二十萬人這種條件、如此的情況,確實讓人感到心裡面很沉重,住屋問題已成為最大的民生問題,這確實是老百姓的煩心事,也一直牽動中央的心,中央很關心的,中央領導多次強調加大力度解決住房問題。」

駱惠寧主任的講話,已清晰表達中央非常關注香港的住屋問題,與外國傳媒報導中央將「改變遊戲規則」及「打破壟斷行為」不謀而合。為甚麼中央要取回主導權?由於香港土地缺乏,導致房屋長期供應嚴重不足,樓價不斷飆升,過去年輕人因為買樓難而對社會產生不滿,以致給「反中亂港、黃絲港獨」的反對勢力有機可乘,他們利用年輕人仇富心理,企圖顛覆國家、推翻政權,這些痴心妄想被中央看穿了,為止暴制亂,讓愛國者治港,先實施「港區國安法」,再「完善香港選舉制度」,現在中央主導是進一步解決香港長期房屋短缺、樓價高企的深層次矛盾,以免房屋問題再變成政治包袱。

然而,是否針對發展商「改變遊戲規則」及「打破壟斷行為」就能完全解決香港土地及房屋供應短缺的問題?首先,我們要明白香港土地供應主要來自以下幾方面:

1)      填海造地

2)      農地儲備

3)      棕地發展

4)      舊樓重建

5)      綠化地帶

6)      郊野公園

香港發展商於新界擁有大量土地,單計四大發展商於新界合共擁有農地面積逾億平方呎,以3倍地積比率計算,可建樓面面積約3億平方呎,提供約60萬個500平方呎的住宅單位。從數字觀看似乎是可解決土地供應問題,但並不是所有農地皆適宜發展住宅用地,還要視乎地方位置、地段分散、交通網絡、社會設施及民生配套等因素。事實上,發展商是私人機構,以生意利益為先,在利潤掛師的前提下,就算發展商願意配合,單靠農地亦不足以完全解決香港土地及房屋供應短缺的問題。

所以今次在中央出手主導下,特區政府必須積極回應,改變舊式的思維、重疊的架構及僵化的制度,並多管齊下,包括大量填海造地、積極發展棕地、加快舊區重建、改劃綠化地帶及開發郊野公園邊陲等,利用短期、中期及長期的方法,才可解決香港未來的土地供應、房屋短缺及樓價高企的問題。

鄧慶年

董事總經理