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地產真論

 

地產經紀是推高樓價的幫兇

最近我透過WhatsApp收到一段短片,這套短片取自1951年香港上演的粵語長片「皆大歡喜」部份片段,由當年著名的演員張活游、高魯泉、伊秋水及小燕飛等主演。

該短片的故事講述富商(高魯泉飾演)購入木屋區地皮,有意以高價出售給潛在買家興建賽狗場,於是吩咐兒子(張活游飾演)四出向地產經紀找盤,假裝說想高價買入該地皮興建工廠,好讓經紀四處張羅,富商計劃借此乘機炒高地皮價錢,再賣給興建賽狗場的買家,這樣不費吹灰之力就可賺一筆大錢,但兒子不同意,認為房屋供應不足,好多人無屋住,炒高地皮價錢,將推高樓價及租金,普羅大眾難以負擔,造成有屋無人住,於是兒子建議富商發展平民新村,造福人群,富商不同意,並向兒子大罵 : 「建立平民新村即是將銀紙扔出街,你真不是人?」最後富商及兒子不歡而散,兒子憤而離家出走。

這套70年前拍攝的喜劇電影,故事內容反映當年低下階層生活艱苦,居住環境惡劣,大部份人只住床位、籠屋及劏房,加上1945年二次世界大戰後,政府需要大量金錢、資源及人力重建社會,所以在當時政治及經濟情況下,已出現貧富懸殊及房屋供應不足的深層次予盾。現在已進入了21世紀2021年,我們仍然未能解決這個深層次問題,究竟是誰的責任?是誰的錯?

我曾經預測今年住宅樓價上半年跌下半年穩,理據是根據實際經濟情況,例如中港澳不可能上半年全面通關、疫情未能完全受控、疫苗的有效性及失業率持續上升,所以經濟短期難以復甦。但今年年初有很多地產經紀不斷吹噓疫情穩定,疫苗已經面世,中港即將通關,內地人湧港置業,即將推高樓價,催促買家盡快入市,否則恨錯難返,甚至有地產經紀嘩眾取寵估計今年樓價會升15%,結果在地產經紀之大合唱下,樓價在上半年上升約5%,下半年由於全球疫情仍然嚴峻,中港澳通關遙遙無期,加上股票大跌,買家終於醒覺了,不再誤信地產經紀的花言巧語,成交量開始減少,樓價亦出現下跌,7月至11月累積跌幅約2%。因此我肯定樓價今年不會上升15%,但事實證明樓價在地產經紀的推波助欄下,是可以毫無邏輯地上升。

我從另一例子證明地產經紀在推高樓價的角色,現時所有地產商出售一手樓盤,都委託地產經紀協助促銷,為甚麼地產商要找經紀而不自行出售,原因是地產商為了高價賣樓,願意付2.5%-3%佣金給經紀,所謂有錢使得鬼推磨,地產經紀當然不負所託,報喜不報憂,唱好不唱淡,聲稱有買貴無買錯。由於新樓盤的買家大多是首次置業,缺乏經驗及地產市場知識,加上售樓處及示範單位有數百甚至過千經紀在現場造勢,經紀與買家混在一起,真假難分,人頭湧湧,營造熱烈的銷售氣氛,買家很容易失去理智情況下盲目地入市。

1951年的香港電影已表達地產經紀是推高樓價的幫兇,直至今天的角色仍然沒有改變。最近中央在杭州及上海相繼推出二手房交易平台,買方可以與業主直接買賣,無須通過地產經紀,雙方可節省中介費,這是否應驗習近平主席的講話 : 「房子是用來住的,不是用來炒的。」

鄧慶年
董事總經理